敷金は賃料その他の賃借人（貴方）の債務を担保するため、賃借人（貴方）から賃貸人（大家さん）に差し入れられるお金のことをいいます。貴方が賃貸借契約を結んだときに、１ヶ月ないし２ヶ月分を敷金として差し入れているはずです。敷金は、賃貸借の終了時に、あるいは目的物の返還時に、賃借人（貴方）の債務額を控除して、残額が賃借人（貴方）に返還されます。この敷金には利息をつけないのが通常です。賃貸人（大家さん）が敷金を運用して利益をあげることが認められているからです。
賃借人（貴方）はその用法にしたがって目的物を使用しなければなりません。住居として借りた建物を、勝手に店舗として使用してはいけませんし、無断で増改築をしたり、また、勝手に模様替えなどもしてはいけません。信頼関係を破壊するような目に余るような行為をした場合には、賃貸人（大家さん）から、賃貸借契約を解除されても仕方がありません。
賃貸借が終了して、目的物を返還する場合には、借りたときの状態で賃貸人に返還しなければなりませんが（原状回復義務）、通常の使用状況で使用していれば、自然に汚れますが、その程度であれば、特別に賃借人（貴方）が経済的な負担をする必要はありません。賃貸借の目的物の修理義務は原則的に賃貸人にあるからです（ただし、特約で賃借人に修繕義務があるという契約を結んでいる場合には、この限りではありませんが、これも通常の修繕であり、大修繕は含まないと解されています）。
通常の使用を続けてきたために汚れや破損が生じたとしても、賃貸人（大家さん）は、それを理由に敷金の返還を拒むことはできません。まして、敷金だけでなく、リフォーム代まで要求するのは不当です。
貴方が、より多くより確実に敷金を取り戻したいと考えて、賃貸人（大家さん）への敷金返還を求める書面の作成を私に依頼したいというのであれば、敷金の額が５万円以下ならば報酬は１万円、10万円以下ならば報酬は１万５千円、15万円以下ならば報酬は２万円、20万円以下ならば報酬は２万５千円、20万円以上の場合（上限はありません）は報酬は３万円です（これでメシを食べていますので、すみません）。１万円以下の場合もしくはまったく返却されない場合には、報酬は３千円です（相談料と思ってください）。

国土交通省のガイドラインによりますと、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としています。そして、いわゆる自然消耗、通常の使用による損耗等の修繕費用は賃貸人負担としています。つまり、原状回復とは、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化しているのです。
ところで、賃借人（貴方）が、不注意で壁や柱に傷をつけてしまった場合のように、賃借物の価値を減らしてしまった場合、これを元の状態に戻して返さなければなりません。賃借人（貴方）には、原状回復義務があるからです。修繕が不能であれば減った分の価値を弁償しなければなりませんし、賃貸人（大家さん）が修繕をする場合には、それに要する通常の費用を負担しなければなりません。なお、通常の使い方をして、年月の経過により相応の痛み方をしたものは、これに含まれません。例えば、畳が古くなったというだけでは別に弁償をする必要はありません。
近時、賃貸人（大家さん）の承諾を取らずに、賃借物に別のものを取り付け、それが賃貸人（大家さん）にとって不都合なものであれば、賃借人（貴方）の費用で取り外さなければなりません。取り外しが不可能であれば、価値が減少した分を弁償しなければなりません。しかし、それが賃貸人（大家さん）にとって好都合なものであって、価値が増えていると認められている場合には、賃借人（貴方）には有益費の償還請求権が認められます。かけた費用の総額あるいは高まった価値の額のいずれか低い方の支払いを求めることができます。
賃貸人（大家さん）の承諾を得て、畳や建具などの造作を取り付けた場合はどうかといえば、別に価値が高まっていない場合にも取り外したり、弁償したりする必要はありません。賃貸人（大家さん）にとって、好都合であり、価値が高まっている場合には造作買取請求権といって、それを買い取ってもらう権利があります。